OG体育-官网

OG体育-官网

OG体育 >> 服务项目 >> 地产行业
地产行业
中国旅游综合体发展模式研究
查看:1次 更新:2014年06月27日
    一、旅游综合体的内涵及成因

  (一)旅游综合体的内涵

  旅游综合体是指在特定区域内,以一定的旅游资源和土地资源为基础,将休闲、度假、商务o会展、娱乐、购物等主要功能进行有机结合所形成的产业互动、功能互补的泛旅游产业聚集区。

  旅游综合体融合了旅游业、商业、房地产业等多种业态,有效整合了旅游业及其相关产业联动发展。旅游综合体提升了传统景区初级的吃、住、行、游、购、娱,实现全产业链旅游功能。同时旅游综合体以复合旅游吸引物代替了传统的单一旅游吸引物旅游资源的特点,吸引游客前来的所有要素都可以成为其重要的资源。

  作为聚集综合旅游功能的特定空间,旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区,也是一个多产业聚合的经济系统。旅游综合体通过对以旅游业、地产业为主体的多种业态的衔接,实现了土地、空间、资源、客源、产品和利益的共享及多产业的融合发展。

  (二)旅游综合体的成因

  传统的旅游景区向旅游综合体的升级转化过程,是旅游业自身发展的内部驱动力和外部环境推动共同作用的结果。

  1.旅游综合体形成的内因

  内因为事物发展的内驱力,反应的是推动事物发展的本质。旅游综合体发展的内因主要包括:

  (1)旅游消费水平的提高和需求的多元化

  随着收入水平的提高,闲暇时间的增加,人们对旅游产品的种类和品质提出更高要求。旅游综合体的复合型特点能更好地满足现代旅游者的需求,迎合旅游市场的需要。

  (2)投资商对利益的追求和供给能力的提升

  随着旅游企业对各类型景区开发殆尽,不少投资商将地产业等相关产业融入其中,打造旅游综合体。一方面可以满足不断升温的休闲度假市场需求,另一方面可以延伸产业的价值链,大大增加企业的盈利空间。

  2.旅游综合体形成的外因

  外因为事物发展的外驱力,牵引事物向前发展。旅游综合体发展的外因主要包括:

  (1)旅游业战略地位的提升

  《OG体育》提出把旅游业培育为国民经济的战略性支柱产业。国家旅游业发展“十二五”规划提出要向建设世界旅游强国的目标推进。旅游综合体与传统旅游景区相比更为顺应时代的发展,将成为今后旅游产业持续发展的又一重要驱动力。

  (2)旅游产业转型升级,产业价值链延伸的需要

  传统的旅游业虽为多要素构成的产业链,但表现出资源依赖性高、行业利润率低等特点,主要盈利点较为单一,而旅游综合体的盈利模式则表现出很强的综合性,盈利点较多,并在发展中不断延伸扩散,带动不同功能要素的收益,构建盈利模式较强的产业链。

  (3)城市与旅游融合发展的需要

  长期以来,旅游业在城市发展中处于重要地位,是目的地城市对外形象展示和宣传的窗口,带动城市经济增长和居民就业。旅游综合体在不断建设发展中能够为城市带来新的风貌、增强旅游开发的持续性、增加当地居民就业、拉动区域经济发展,使旅游发展产生的经济与社会双重效益不断增加。

  二、旅游综合体的理论基础

  1.主导产业扩散理论

  罗斯托通过长期研究最早提出主导产业扩散理论。主要内容为:无论在任何时期,甚至在一个成熟并继续成长的经济体系中,经济增长之所以能保持,是因为为数不多的主导部门迅速扩大的结果,而且这种扩大又产生了具有重要意义的对其他产业部门的作用,即产生了主导产业的扩散效应,包括前向效应、回顾效应、旁侧效应。罗斯托的这些理论被称为罗斯托主导产业扩散效应理论。

  在旅游业中前向效应的研究主要基于旅游业的综合性、交叉性和渗透性,主要表现为旅游业在成长过程中会直接影响到相关产业的发展,产生新的经济活动、诱导新兴产业的形成,带动房地产业、商业、娱乐业、影视业、运输业、餐饮业、住宿业、会展业等产业的发展。

  旅游业的回顾效应的研究主要基于产业生命周期理论,随着旅游业快速增长,到达一定时期以后需要新的要素投入以促进整个旅游业的进一步发展,同时也带动新投入产业的发展。旅游业的发展刺激网络产业、金融产业、制造产业、文化产业等的发展。

  旅游业的旁侧效应的研究主要基于旅游产业的发展对当地经济、社会发展的影响作用。旅游业的发展增加了当地的经济收入、提升了城市形象,完善了基础设施、加强了生态环境保护,体现了旅游业的经济效益与社会效益。

  以旅游业为主导产业的经济体系的特征与旅游综合体所表现的基本特征相似,有力地说明了在旅游产业的关联性、主导性作用越来越明显的情况下旅游综合体产生的必然性。

  2.产业集群理论

  迈克・E・波特(1998)认为,产业集群(industrialcluster)是在某一特定领域内互相关联的、在地理位置上集中的公司和机构集合。产业集群包括一批对竞争起重要作用的、相互联系的产业和其他实体。

  旅游业具有复杂性和多关联性,在各阶段发展分工的专业化和产业链的不断延伸,使旅游地具备了形成旅游产业集群的条件。旅游产业集群的特征主要包括:聚合于特定空间、分工较为专业化、具有一定的产业规模、较长的产业链条、具有较强的发展空间、产业链中各要素充分共享。

  旅游产业集群作为旅游景区向旅游综合体过渡过程中的重要产业形态,将会对旅游综合体的进一步研究产生重要作用。

  3.共生效应理论

  从一般意义上讲,共生指共生单元之间,在一定的共生环境中按某种共生模式形成的关系。它由共生单元(U)、共生模式(M)和共生环境(E)三要素构成。共生的本质在于追求共生效益的增加,该观点主要强调了同类企业间为了实现资源的共享,按照求同存异的原则结成共生体,在新的组织模式下,共同拓展新的市场,增强各自的核心竞争力。旅游业、相关产业及其利益相关者构成了共生单元,这些共生单元协同发展的背景构成了共生环境,在共生环境中的相互作用则构成了共生模式。

  旅游产业自身具有很强的关联性,旅游综合体中旅游业及相关产业共同组成的产业链中各单元相互依存、共同发展,将不同共生关系的各共生单元在不同的共生环境中进行集聚、共享,可能会催生新的共生单元即新业态。因此共生理论说明了旅游综合体存在的合理性,对旅游综合体的研究起到一定的指导作用。

  三、旅游综合体发展的主要模式

  旅游综合体是在城市不断发展的背景下,旅游业、特色商业、地产业等融合发展而形成的不同主题的旅游聚集区。旅游综合体作为一个多产业联合互动发展的新业态,在特定的空间内不同产业间的合理配比、集聚发展,使得旅游景区和地产不断优化升级。旅游综合体的开发、建设、运营、管理、盈利模式与传统旅游景区发展模式有较大区别。综合考虑其特定空间内产品复合性和产业集聚性,对比不同旅游综合体的主导产业及产业链中各要素的关系,笔者以不同驱动力为基础将旅游综合体的发展模式划分为三类,即以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体、以地产开发模式创新为驱动力旅游综合体和以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体。

  1.景区升级驱动型旅游综合体

  以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体,主要以旅游企业为主体进行开发建设,依托知名景区进行旅游综合体打造。该旅游综合体模式主要目的是延伸旅游产业链,提升传统旅游景区的产业结构,完善丰富旅游服务功能及与之配套的旅游服务设施。其中,地产业只是作为重要的关联产业,以一种配套设施的主体部分而存在。此类旅游综合体是一种以不同旅游资源为吸引物的旅游景区的全面开发,更有可能发展成为一种以休闲旅游为导向的旅游目的地。

  景区升级背景下的旅游综合体发展模式中较为典型的景区之一就是黄山景区。前些年,黄山景区一直采取景区带动性发展模式,随着旅游产业的不断发展,黄山变单一 “景区带动型”为“景区城市双带动型”,以品质高、功能全的服务内容为根本,融入度假、会展、演艺、娱乐、居住等产业,改变了传统的发展模式和盈利模式,衍生新型产业,实现多功能、多业态的集聚,对整个区域的发展起到一定的带动作用。

  2.地产创新驱动型旅游综合体

  以地产开发模式创新为驱动力的旅游综合体,以地产投资商为开发主体进行建设,多以城市综合体为背景,以住宅地产、商业地产及休闲地产项目为核心,承袭做地产的思维来打造旅游综合体,旅游只是作为一种元素融入其中,撬动旅游地产的开发,此类旅游综合体是地产业的创新和升级,更可能演变为一种以居住、度假、商务、会展等为主的旅游目的地。

  东部华侨城,一个众人熟知的成功旅游综合体模式,是以旅游地产开发为核心,开发模式呈现出商业化、追求高利润等特点,但为撬动其全面发展,最初需要以自然为背景,以人工构筑为手段创造旅游要素,进行主题开发,将传统地产中融入繁多有趣的交通、红酒小镇、茵特拉根小镇、天麓大宅、高尔夫球场、天禅演出等等,构造旅游+地产+辅助产业的创新型地产开发模式。

  3.城市发展驱动型旅游综合体

  以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体,是城市发展到一定阶段的产物,需要依托城市发展的需要进行开发。随着城市快速发展、人们消费水平不断提高、旅游业发展逐渐走向成熟,城市化发展与旅游业在空间、客源、资源等方面的耦合作用形成了顺应时代发展需要的旅游综合体。

  在国家体育总局关于“打造西部地区环境最好、规模最大、品位最高的集体育用品制造、体育会议、展销和体育休闲、体验运动于一体的体育产业基地”的目标下,2006年成都国家体育产业基地落户温江区,温江区根据成都城市发展阶段及区域产业发展趋势,打造金马体育城,导入相关产品,引领区域潜力产业发展,今后有希望发展成为具有城市永续发展能力的新城市单元。

  旅游综合体本身就能形成一个旅游吸引物,可以将其作为核心打造一个新的旅游目的地。但旅游综合体不可能独立于城市发展,必须与时代背景、区域发展相协调。

  四、旅游综合体发展中存在的问题

  旅游综合体作为现代旅游业的产物,在一定程度上迎合了现代旅游者的需求,满足了投资商对利益的追逐,促进了旅游产业的转型升级。但旅游综合体是一个全新的事物,旅游综合体模式仍处于初级阶段,需要不断摸索、学习和创新。旅游综合体发展在现阶段的问题主要表现为:

  1.盲目模仿与复制,地域特色不突出

  目前我国旅游综合体产品中存在着严重的同质性,开发者无法认清资源本身的禀赋条件,将国内一些开发得较为成功的项目作为“典范”,不假思索地照搬其做法,忽略地方特色和自身优势,盲目将旅游景区新建、扩建、提升或整合成为旅游综合体,结果失去了旅游综合体的特色性,也就失去了生命力。

  2.前期规划不科学,业态布局不合理

  旅游综合体规划过程中,忽视对资源的深入挖掘、市场的科学调研等环节,基础分析不到位,规划实施的可操作性差。许多规划对旅游综合体发展的成功模式进行简单套用,对旅游者的需求缺乏认真考虑,使得规划成果太“虚”,只做表面的旅游产品设计和旅游项目策划,而这些东西大多千篇一律,部分旅游规划缺乏完整的体系和科学性,业态布局不合理,使规划项目无法落到实处。特别是在规划过程中,对客源市场分析过于乐观,以至于部分旅游综合体建成后就成了“空城”,甚至是 “烂尾城”,浪费了大量资金。

  3.规划建设随意性强,缺乏系统性

  旅游综合体的打造是一项长期的系统工程,很多投资商在完成简单的前期策划后仓促上马,或者跳过前期策划进入控规甚至修规阶段,缺乏系统的策划及规划设计,直接进行开发建设。在建设过程中目标与定位不明确,朝令夕改。在施工过程中更是缺乏专业而必要的过程控制。

  4.投资后劲不足,发展受限

  旅游综合体的开发包含多种旅游业态的整合,所以,建设规模与资金需求量较大,且投资周期相对较长。旅游综合体开发前期基础设施建设、旅游服务设施建设、宣传推广、运营管理等每一环节都需要投入大量资金。许多开发商在开发后期表现出投资后劲不足。因此,如何确保旅游综合体发展过程中的资金筹措,以及项目的滚动发展,一直以来都是政府及投资商亟待解决的问题。

  5.缺少相关规范、标准,管理体制有待改革

  目前,旅游综合体还处于发展的探索阶段,还没有出台相关的规范及标准,所以,我国大部分旅游综合体的开发建设,基本是以政府为主导的,这样便于土地资源、行政资源等的合理调配与利用。地方政府希望通过开发旅游综合体项目促进区域经济发展、增加就业、提高人民生活水平、带动部分原住民致富,目的是好的,可是,粗放性招商引资,盲目引进开发与区域长远发展利益不符的旅游综合体项目,致使许多投资商以发展旅游综合体为名大搞旅游地产,尤其在海南、三亚、长三角、珠三角、京津冀等区域旅游地产投资过热,在旅游综合体的发展初期,大多数投资商重点发展商业或住宅地产,相当一部分投资商以旅游产业为噱头,抢占土地资源,重点开发房地产。这与企业的短期巨额利益驱动、政府监督引导力度、审批机制有待完善有关。

  五、旅游综合体发展的现实之道

  为了规避旅游综合体发展中存在的问题,需要在旅游综合体的开发建设实践中不断探索。

  1.制定科学合理的旅游综合体策划及规划方案

  在策划中充分体现旅游综合体策划的专业性、前瞻性和可操作性,突出其地域特色和个性。在规划中充分考虑开发环境、地域特点、合理配置资源和土地、准确定位客源市场、不断创新产品体系、深入各专项规划,延伸大旅游产业和泛旅游产业集群构架,构造合理的运营和盈利模式。高起点编制旅游综合体规划,避免旅游综合体项目的重复和雷同,确保项目切实可行。

  2.拓宽投融资渠道,消除发展瓶颈

  在旅游综合体开发建设过程中,可以采取政府主导,引入市场机制筹措资金,由政府和开发商共同出资,参与景区的经营管理和维护,按比例分配经营收入,有利于政府对景区的掌控。此外还可以采取承包制,由政府进行政策引导和宏观管理,由企业进行经营管理,若企业资金有限,可与其他企业或社会进行合股联营。

  同时政府应设立综合体发展专项资金,出台相应的资金扶持政策,引导社会资本参与旅游综合体的开发运营,保证旅游综合体建设的顺利实施。

  3.加强政府监督和引导,加快出台相关规范和标准

  现阶段旅游综合体建设与发展离不开政府的引导。具体来说,政府可从以下两方面加强对旅游综合体发展的引导。

  一是出台旅游综合体发展的规范和标准,由政府牵头结合地方的实际,制定对旅游综合体开发具有针对性和适用性的准则,使旅游综合体今后发展更加规范化和标准化。同时在建设过程中以科学合理的旅游综合体建设评价指标体系和发展指数,阶段性评估旅游综合体建设推进程度,并能及时发现指标发展的平衡状况,即时把握推进工作的发展情况。二是制定相应优惠政策,加大对旅游综合体建设的政策支持力度。在旅游综合体建设过程中,应不断创新投资、融资体制,在市场准入、工商登记、土地使用、金融信贷等方面出台相关政策。同时积极完善基础设施和配套服务设施以适应旅游综合体发展需求。

  4.完善内部管理体制和运营机制,健全组织机构

  在旅游综合体运营过程中,不断完善管理制度、运营机制,加强高科技、网络化的运用,构建完善的宣传、营销平台,随时关注市场变化,创新产品结构。积极引进高端人才,加强人才队伍建设,提升管理水平。同时在开发中将利益相关者融入其中,如社区居民、旅游者等,实现旅游综合体在经济效益和社会效益的高度协调中不断提升。


回顶部

© 2022 OG体育 msnetframework.com 滇ICP备09000768号-4

E-mail:yuanluemr@126.com 联系人:朱先生

电话:0871-65151939 65151959 手机:13708800206 传真:0871-65151959

地址: 昆明市环城东路益新万象城3栋3004室 http://www.msnetframework.com 技术支持:拓网科技