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地产行业
房地产基金激流勇进 乱象乍现暗藏风险
查看:1次 更新:2014年06月27日
成交井喷,地王频出,岁末,异常热闹的楼市,也迎来了房地产私募基金的“狂飙突进”。

12月27日,金融街控股(000402.SZ)发出一纸通告,拟通过全资控股的融信(天津)投资管理有限公司(以下简称“融信投资”),出资200万元设立私募股权基金,规模不超过2亿元,投资期限为3+1年。

无独有偶。恰在同一日,云南城投(600239.SH)高调宣布,拟斥资10亿元,设立一只规模逾31亿元的房地产基金。

房地产私募基金的火热程度远不止于此。不仅开发商热衷于扛着基金大旗融资,且各路金融机构纷至沓来“分羹”,并刺激房地产私募基金雨后春笋般的疯长。

“纯粹的房地产私募基金在中国为数不多。”河山国际资本集团董事长兼总裁曹少山言辞激烈:“大多数都是挂着羊头卖狗肉,只不过披着基金的外衣,充当了银行贷款、信托融资的功能。”

房地产私募基金热浪来袭

巨大的资金压力使开发商对私募基金热情不减,依赖颇深,并掀起了新一轮募集潮。

金融街控股披露,此次私募股权基金成立后,将以增资的方式入股金融街融拓(天津)置业有限公司,持股比例不超过25%,投资于该公司持有的南开中心项目。

“‘银根’放松的力度有限,当银行贷款、信托融资不畅的时候,才利用基金融资。”曹少山告诉地产中国网:“以便给项目垫资,但成本非常高,一般都在15%以上。”

铤而走险,不惜借道高成本的金融工具筹钱,这背后也隐藏着开发商的难言之隐。“调控预期从紧,设立房地产基金成为房企扩充融资渠道的惯用手段。”中银国际证券在一份研究报告里指出,从财务结构上看,截至6月底,金融街控股的负债率已达71.26%,处于行业平均水平之上,随着净利润增长率的下滑,公司短期借款、财务费用等逐渐开始侵蚀利润,通过设立基金融资,利于项目推进,但不会增加盈利。

利弊皆有,但规模大者风险更被业内担忧。譬如,云南城投不鸣则已一鸣惊人,出手便成立规模为31亿元的基金,并砸向开发周期较长的旅游地产。“由开发商主导的规模较大的基金,更令人担忧。”曹少山告诉地产中国网:“管理能力、风险意识等比较薄弱,一旦出了问题,在善后问题处理上远远不如专业的金融机构。”

尽管暗藏风险,但在开发商的“撺掇”下,房地产私募基金热潮一浪高过一浪。12月18日,央企鲁能集团旗下的上市公司广宇集团发布公告称,已与浙江天堂硅谷投资管理公司签订协议,双方将结成战略合作伙伴,在房地产基金领域进行合作。广宇集团进军基金的理由是:“受调控影响,公司业务规模处于调整状态,通过设立房地产基金可获取扩大投资的资金,促进业务发展。”但业内人士认为,筹集资金无可厚非,但高成本的融资会削弱公司盈利能力。

任志强掌舵下的华远地产亦不甘落后,12月25日,第二大股东华远浩利投资股份、全资子公司华远置业分别出资400万和600万,成立房地产基金管理公司华远锦程投资,“为公司筹集资金,支持发展”, 并由任志强兼任董事长。

蜂拥而上不止上市房企,非上市的也纷至沓来。偏安西安一隅的天朗地产异常高调,12月25日,不仅与诺亚财富签订合作协议,准备在基金领域大干一番;且与歌斐资产管理公司携手共同发起的“融礼地产基金”目前已完成发行工作,募集资金接近4.96亿元,将投向其住宅项目。

“这种融资手段由于历史的惯性,开发商还是比较强势的。”曹少山告诉地产中国网:“能设立的都在设立,像一窝蜂似的,都来了。”

进入门槛底暗藏巨大风险

“想进来的,都能进来。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕告诉地产中国网:“门槛低,大家都来了,而且认为只要能募集到资金就敢干,事实上并不是这么简单,这其中恰恰藏了很多风险。”

专业基金研究机构清科研究中心的一份报告显示,去年全年新增房地产私募基金67只,筹集资金额近58.59亿美元,同比增长近一倍,创历史之最。

今年更是一路飘红。综合投资研究咨询机构承诺投资的调查数据显示,截至2012年11月1日,中国上百家房地产基金机构,管理了224只房地产私募基金,资金规模逾千亿元,与房企带头大哥万科的年销售额旗鼓相当。而住建部的一份研究报告预测,未来3年,房地产私募基金的规模将跃升至5000亿元。

“表面上看,一派繁荣的景象。”曹少山表示:“目前从投资方式上来看,主要有股权、债券、夹层投资;从投的资领域来看,有住宅、商业、旅游等等,而且基金管理人(GP)也鱼龙混杂,有外资的、房地产的、金融机构的,但优秀的管理人却凤毛麟角,而真正的房地产私募基金应该是股权基金。”

据一位不愿具名的基金管理公司老总透露,目前,大部分私募基金打着政策檫边球,经过包装,躲过政策监管,其实扒了皮,“它就是信托,而不是私募基金。”

在曹少山看来,由于目前的金融政策关系,如果纯粹的金融机构设立私募基金,那就意味着要亏本,因为资金成本非常高。“与开发商合作发起的是主流,而且投入发起人的项目,在成本相差不大的情况下,这种融资方式比信托方便,因为不用监管层审批,资金能够灵活应用,但既作为投资人、也作为管理人,就会造成披露信息不完整,也混淆了其他入伙人的风险判断。”

除此之外,缺乏监管也导致目前房地产私募基金市场乱象横生。上述基金管理公司老总称,目前,设立基金超过5亿元的,才到发改委备案;小于5亿元的,则不用备案。如此,就明白天朗地产的融礼地产基金募集资金为4.96亿元的用意了。

“这其中的风险还是挺大的,比如,有些发起人的实力比较差,基金管理水平不够。”首创集团总经理刘晓光告诉地产中国网:“有些缺乏基金管理的项目公司,募集到资金后,投不出去了;还有信誉差,法律保护环境不够等等一系列风险。”

张民耕则抱怨,当开发商差钱的时候就上门来求,当有钱的时候就用不上基金了,“开发商与基金只能共患难,但不能同享福,比如,我们投资了项目之后,市场环境好了,开发商就希望我们早点退出,以减少他们的融资成本。”

曹少山则建议,在税费层面,给基金一定的优惠,如此才能让更多的专业机构去做纯粹的私募基金,“另外,希望房地产信托投资基金(REITs)能够尽快开闸,从而让房地产金融更加多样化和健康。”



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